La plusvalía municipal se llama en realidad Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y grava lo que ha subido el valor del suelo de tu inmueble desde que lo adquiriste hasta que lo vendes. Ojo: el suelo, no la construcción. Es un impuesto municipal, lo cobra el Ayuntamiento de Huesca, y es independiente del IRPF.
Quién la paga
En una compraventa, el vendedor. En una herencia, el heredero. En una donación, el donatario. Esto lo fija la ley y no se puede cambiar por acuerdo entre las partes frente a la Administración, aunque privadamente se pacte otra cosa.
Los dos métodos desde 2021
En 2021 el Tribunal Constitucional tumbó la forma en que se venía calculando y el sistema cambió por completo. Ahora puedes elegir el método que te salga más barato, y esa elección es tuya, no del Ayuntamiento.
Método objetivo
Se toma el valor catastral del suelo (no el valor catastral total: solo la parte de suelo, que viene desglosada en el recibo del IBI) y se multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la compra. Sobre ese resultado se aplica el tipo de gravamen del municipio.
Los coeficientes los actualiza el Estado cada año y los ayuntamientos pueden ajustarlos a la baja. El tipo de gravamen lo fija cada municipio mediante ordenanza fiscal, con un máximo legal del 30 %. El tipo concreto que aplica Huesca está en su ordenanza fiscal vigente, así que conviene comprobarlo en la web del Ayuntamiento antes de hacer cuentas.
Método real
Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra que constan en las escrituras, y a esa ganancia se le aplica el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total. Sobre esa cifra se aplica el tipo municipal.
Cuál elegir
Como regla práctica: si el piso se ha revalorizado poco o lleva pocos años en tu poder, suele salir mejor el método real. Si lo compraste hace veinte o treinta años y se ha revalorizado mucho, el objetivo suele ser más favorable. Merece la pena calcular los dos: son cinco minutos y la diferencia es dinero contante.
Si vendes con pérdidas, no pagas. Desde la reforma, cuando no ha existido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión no se devenga el impuesto. Hay que acreditarlo aportando ambas escrituras, y sigue siendo obligatorio presentar la declaración aunque el resultado sea cero. No presentarla es lo que genera el problema.
Plazos
- Compraventa: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita dentro de los seis primeros.
Pasarse de plazo implica recargos que crecen con el tiempo, así que es de las primeras cosas que hay que resolver después de firmar.
Un error frecuente
Mucha gente confunde la plusvalía municipal con la ganancia patrimonial del IRPF. Son dos impuestos distintos que se pagan por la misma venta: la plusvalía va al Ayuntamiento y grava el suelo; la ganancia patrimonial va a Hacienda en la declaración de la renta del año siguiente y grava la diferencia total entre compra y venta, descontando gastos.
Buena noticia sobre el segundo: lo pagado por plusvalía municipal es un gasto deducible a la hora de calcular la ganancia patrimonial. Guarda el justificante.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal. Para tu caso concreto, consulta con la oficina de gestión tributaria del Ayuntamiento de Huesca o con un asesor.
